立退きの「正当事由」とは？借地借家法28条の判断基準・立退料・裁判例を弁護士が解説

貸主、管理会社、不動産会社などから「建物を明け渡してほしい」「次回の更新はしない」「建替えをするので退去してほしい」と言われた場合、普通建物賃貸借契約では、貸主側に立退きを求めるだけの「正当事由」があるかが重要な問題になります。

正当事由とは、単に貸主側に退去してほしい理由があるかどうかだけで決まるものではありません。貸主側が建物の明渡しを必要とする事情と、借主側が建物を使い続ける必要性を中心に、これまでの賃貸借の経過、建物の利用状況や現況、立退料の提示などを総合的に検討します。

そのため、「建物が古い」「建替えを予定している」「再開発をする」「土地を有効活用したい」といった事情があったとしても、それだけで当然に正当事由が認められるわけではありません。

この記事では、立退き問題の中心となる借地借家法28条の「正当事由」について、具体的な判断要素、老朽化・建替えや再開発との関係、立退料の位置付け、裁判例の判断傾向を弁護士の視点から解説します。

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※この記事では、主に普通建物賃貸借契約について、貸主側から更新拒絶又は解約申入れがされる場合を前提として解説しています。

立退きを求められても、正当事由がなければ当然に退去義務が生じるわけではありません

貸主側から「契約期間が満了するので退去してください」「建物を取り壊すので明け渡してください」と通知されたとしても、普通建物賃貸借契約では、それだけで当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。

貸主側が契約期間満了時に更新を拒絶したり、期間の定めのない建物賃貸借について解約を申し入れたりする場合には、借地借家法上の要件を満たす必要があります。

その中でも、実際の立退き問題で特に重要となるのが、借地借家法28条の「正当事由」です。

借地借家法28条の「正当事由」とは

借地借家法28条は、貸主側による更新拒絶や解約申入れについて、正当事由の有無を判断するための事情を定めています。

主に考慮されるのは、次のような事情です。

• 貸主側が建物の使用を必要とする事情
• 借主側が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 貸主側から立退料など財産上の給付の申出があるか

これらの事情のうち、特に中心となるのが、貸主側と借主側それぞれが建物を使用する必要性です。

そのうえで、これまでの契約関係、建物がどのように使用されているか、建物がどの程度老朽化しているか、立退料が提示されているかなどを考慮して、正当事由の有無が総合的に判断されます。

したがって、「建替えだから正当事由がある」「立退料を提示されたから正当事由がある」というように、一つの事情だけで結論を出すことはできません。

正当事由で中心となる「貸主・借主双方の建物使用の必要性」

正当事由を判断するうえで、まず比較されるのが、貸主側と借主側それぞれの建物使用の必要性です。

貸主側の使用必要性

貸主側については、たとえば、自ら建物を使用する必要がある場合、親族が使用する予定がある場合、建物を取り壊して建て替える必要がある場合などが問題になります。

もっとも、「使いたい」「建て替えたい」という希望があるだけではなく、その必要性がどの程度現実的・具体的なものなのかが重要です。

建替えを理由とする場合には、なぜ建替えが必要なのか、現在の建物を修繕して使用することはできないのか、建替え後にどのような利用を予定しているのかなども問題になります。

借主側の使用必要性

一方、借主側についても、その建物を引き続き使用する必要性が検討されます。

居住用であれば、その場所が生活の本拠となっていること、高齢、健康状態、家族構成、通勤・通学・通院、転居先確保の困難性などが問題となることがあります。

店舗・事務所などの事業用物件であれば、営業年数、業種、立地への依存性、固定客、設備・内装、代替物件の有無、移転による売上への影響などが問題になります。

正当事由は、この双方の必要性を比較し、一方だけの事情を見るのではなく、当事者双方の事情を踏まえて判断されます。

賃貸借に関する従前の経過も考慮されます

正当事由を判断する際には、現在の事情だけでなく、これまでどのような賃貸借関係が続いてきたのかも考慮されます。

たとえば、次のような事情が問題となることがあります。

• 賃貸借がどの程度長期間継続しているか
• これまで賃料が適切に支払われてきたか
• 貸主と借主との間に大きなトラブルがあったか
• どのような経緯で建物が賃貸されたのか
• 貸主が変更された場合、どのような経緯で新しい貸主が建物を取得したのか
• 貸主が賃借人の存在を認識したうえで建物を取得したのか

特に、賃借人がいることを認識したうえで建物を取得し、その後間もなく立退きを求めたような場合には、その取得や解約申入れの経緯が「従前の経過」として考慮されることがあります。

もっとも、オーナーチェンジ後に立退きを求めたという事情だけで正当事由が否定されるわけではありません。貸主・借主双方の使用必要性など、他の事情とあわせて判断されます。

建物の利用状況・現況はどのように評価される？

借地借家法28条では、「建物の利用状況」と「建物の現況」も正当事由の判断要素とされています。

建物の利用状況については、借主が実際にその建物を生活や営業の拠点として利用しているか、その利用がどの程度継続しているかなどが問題になります。

建物の現況については、築年数だけではなく、建物の構造、老朽化の具体的な程度、耐震性、安全性、修繕履歴、補修や耐震補強による対応可能性などが重要です。

特に老朽化が問題となる事案では、同じ築40年・50年の建物であっても、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造（RC造）などの構造によって、建物の状態や修繕可能性、耐震性の評価は異なり得ます。

そのため、「築50年だから危険」「古いから建替えが必要」という説明だけで判断するのではなく、実際の建物の状態を確認することが重要です。

老朽化・建替えは正当事由としてどう評価される？

建物の老朽化や建替えの必要性は、正当事由を判断するうえで重要な事情となります。

老朽化そのものは「建物の現況」として考慮されるほか、老朽化や耐震性の問題によって建物を取り壊し、建て替える現実的な必要性がある場合には、そのことが貸主側の建物使用の必要性を基礎づける方向に評価されることがあります。

もっとも、単に築年数が古いだけでは十分とは限りません。

裁判例では、耐震性、安全性、修繕・耐震補強による対応可能性、建替え計画の具体性などが検討されています。

再開発・土地の有効活用は正当事由としてどう評価される？

再開発や土地の有効活用を理由として立退きを求められることもあります。

たとえば、既存建物を取り壊して高層ビルやマンションに建て替える場合、隣地と一体利用する場合、都市再開発計画の一環として建物を取り壊す場合などです。

このような事業計画も貸主側の必要性を基礎づける事情となり得ますが、「現在より収益性の高い建物にしたい」という事情だけで当然に正当事由が認められるわけではありません。

計画がどの程度具体化しているのか、周辺土地との一体利用が本当に必要なのか、建築・資金計画が現実的なのかなどが問題となります。

そして、貸主側の事業上の必要性と、借主側が現在の場所で居住・営業を継続する必要性を比較する必要があります。

借主側の居住・営業継続の必要性はどこまで考慮される？

正当事由の判断では、貸主側の事情だけでなく、借主側が現在の建物を使い続ける必要性も重要です。

居住用物件の場合

居住用物件では、その建物が生活の本拠となっていることに加え、転居によって生活にどのような影響が生じるかが問題になります。

高齢、病気、障害、家族構成、子どもの通学、通院、職場との位置関係、長期間形成されてきた地域での生活基盤などが考慮される場合があります。

また、近隣で同程度の条件の物件を確保できるか、転居後の賃料がどの程度上昇するかといった事情も、借主側の不利益を考えるうえで重要です。

店舗・事務所の場合

店舗・事務所などの事業用物件では、単に別の場所へ荷物を移せるかどうかだけではなく、営業そのものを継続できるかが問題になります。

特に、長期間同じ場所で営業し固定客を形成している店舗、立地が売上に大きく影響する業種、特殊な内装・設備を設置している事業などでは、使用継続の必要性が大きくなる場合があります。

一方で、すでに営業を休止している場合や、容易に代替物件へ移転できる場合などには、使用必要性の評価が異なることがあります。

立退料は正当事由をどこまで補完する？

立退料は、正当事由を判断するうえで非常に重要な要素です。

借地借家法28条も、貸主側が建物の明渡しの条件として、又は明渡しと引換えに「財産上の給付」を申し出た場合、その申出を正当事由の判断要素として考慮することを定めています。

もっとも、立退料を提示すれば、それだけで正当事由が認められるわけではありません。

貸主側の使用必要性が乏しく、借主側の使用必要性が非常に高いなど、その他の事情から正当事由が認め難い場合には、立退料の申出によっても正当事由を補完できないことがあります。

一方、貸主側にも相応の建替え・使用必要性があるものの、借主側にも一定の使用必要性や移転による不利益がある場合には、相当な立退料を支払うことによって正当事由が補完される場合があります。

裁判例から見る正当事由の判断

正当事由について、裁判所は一つの事情だけで結論を出すのではなく、貸主側と借主側の使用必要性、建物の状態、賃貸借の経過、立退料などを総合的に検討しています。

ここでは、正当事由の判断構造を理解しやすい3つの裁判例を紹介します。

まとめ

普通建物賃貸借契約で貸主側から立退きを求められた場合には、借地借家法28条の「正当事由」が重要な問題となります。

正当事由では、貸主側と借主側がそれぞれ建物を使用する必要性を中心として、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況、建物の現況、立退料などの財産上の給付の申出が総合的に考慮されます。

そのため、「築年数が古い」「建替えをする」「再開発を予定している」「立退料を提示する」といった一つの事情だけで、当然に結論が決まるわけではありません。

特に、建物の老朽化が問題となる場合には、築年数だけでなく、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造などの構造、耐震性、修繕可能性なども具体的に検討する必要があります。

また、借主側についても、居住用であれば生活基盤、事業用であれば営業年数、立地、固定客、設備、営業への影響など、それぞれの使用継続の必要性を具体的に検討することが重要です。

貸主から立退きを求められた場合には、提示された理由や立退料だけを見て判断するのではなく、正当事由を構成するそれぞれの事情を整理したうえで検討する必要があります。