弁護士 濵岡 宏紀 貸主、管理会社、不動産会社などから、「建物が老朽化しているため退去してほしい」「建替えを予定しているため明け渡してほしい」と言われることがあります。
このような場合、入居者・テナントとしては、「建物が古いなら退去しなければならないのか」「建替えと言われたら拒否できないのか」「提示された立退料で応じるべきなのか」と不安になると思います。
しかし、老朽化や建替えを理由に立退きを求められたとしても、当然に退去しなければならないわけではありません。特に、普通建物賃貸借契約の場合、貸主側の更新拒絶や解約申入れについては、借地借家法28条の「正当事由」が問題になります。
この記事では、老朽化・建替えを理由に立退きを求められた入居者・テナントの方に向けて、正当事由の考え方、裁判例の判断傾向、交渉上の注意点を弁護士の視点から解説します。
立退き請求を受けており、提示された条件に応じてよいか迷っている方は、当事務所の立退き請求を受けた入居者・テナントの方向けのご案内もご確認ください。
老朽化・建替えと言われても、当然に退去義務が生じるわけではありません
貸主側から「建物が古い」「建替えが必要である」と説明されたとしても、それだけで賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。
普通建物賃貸借契約では、貸主側が契約期間満了時に更新を拒絶したり、期間の定めのない契約について解約申入れをしたりする場合、借地借家法上の要件を満たす必要があります。
中心となるのが、借地借家法28条の「正当事由」です。
正当事由とは、簡単にいえば、貸主側が建物を明け渡してもらう必要性と、借主側が建物を使い続ける必要性などを比較し、賃貸借契約を終了させることが相当といえる事情を意味します。
そのため、老朽化や建替えの主張がある場合でも、次のような事情を具体的に確認する必要があります。
- 建物の構造が木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造などのいずれか
- 建物が築何年か
- 建物がどの程度老朽化しているのか
- 耐震性や安全性に具体的な問題があるのか
- 修繕や耐震補強では対応できないのか
- 建替え計画がどの程度具体化しているのか
- 貸主側が建物を使用・活用する必要性はどの程度あるのか
- 借主側が居住・営業を継続する必要性はどの程度あるのか
- 立退料や移転費用などの条件が提示されているか
借地借家法28条の正当事由とは
借地借家法28条は、貸主側の更新拒絶や解約申入れについて、正当事由の有無を判断するための要素を定めています。
主に考慮されるのは、次のような事情です。
- 貸主側が建物の使用を必要とする事情
- 借主側が建物の使用を必要とする事情
- 賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
- 立退料など財産上の給付の申出
老朽化・建替えを理由とする立退きでは、このうち特に「建物の現況」と「貸主側の建物使用・活用の必要性」が問題になります。
もっとも、これらの事情だけで結論が決まるわけではありません。借主側がその建物を生活や営業の拠点として使い続ける必要性、移転の困難性、これまでの契約関係、提示されている立退料の内容などもあわせて総合的に検討されます。
老朽化が問題となる場合に確認すべき事情
建物の老朽化が主張されている場合、単に「築年数が古い」というだけでは不十分です。
もちろん、築年数は重要な事情の一つです。しかし、同じ築50年でも、木造なのか、鉄骨造なのか、鉄筋コンクリート造なのかによって、老朽化の評価、耐震性、修繕可能性、建替え必要性の見方は変わります。
また、築年数が古くても、適切に修繕・管理されており、安全性に大きな問題がない場合もあります。反対に、築年数が比較的新しくても、構造上の問題や重大な劣化が生じている場合もあります。
そのため、老朽化を理由とする立退きでは、次のような資料や事情が重要になります。
- 建物の築年数
- 建物の構造
- 耐震診断の有無
- 建物調査報告書の内容
- 消防法・建築基準法上の問題の有無
- 雨漏り、ひび割れ、傾き、腐食などの具体的状況
- 修繕履歴
- 補修や耐震補強で対応できる可能性
- 行政からの指導や勧告の有無
貸主側が「老朽化している」と説明しているだけで、具体的な調査資料や危険性の説明がない場合には、その主張の根拠を確認する必要があります。
建替え計画の具体性も重要です
建替えを理由に立退きを求められた場合には、建替え計画がどの程度具体化しているかも重要です。
たとえば、単に「将来的に建替えたい」という段階なのか、すでに設計、資金計画、建築確認、施工業者との協議、近隣調整などが進んでいるのかによって、貸主側の必要性の評価は変わり得ます。
確認すべき事情としては、次のようなものがあります。
- 建替え計画書の有無
- 設計図面や建築計画の有無
- 建築確認申請の状況
- 解体・建築工事の予定時期
- 資金計画の具体性
- 他の入居者・テナントとの交渉状況
- 建替え後の用途
建替え計画が具体的であれば、貸主側の必要性を基礎づける事情となります。他方で、計画が抽象的で、時期や内容が明確でない場合には、当然に正当事由が認められるとは限りません。
なお、マンションなどの区分所有建物について、区分所有法上の建替え決議が成立している場合には、通常の借地借家法28条による正当事由とは異なる制度が問題となります。2026年4月1日に施行された改正区分所有法では、一定の要件のもとで賃貸借終了請求をすることができ、賃借人に対する補償金についても定められています。詳しくは「マンションの建替え決議で賃借人は退去しなければならない？改正区分所有法と補償金を弁護士が解説」をご確認ください。
老朽化・建替えは「正当事由」としてどの程度重視される？
建物の老朽化や建替えの必要性は、貸主側の立退き請求における「正当事由」を判断するうえで重要な事情です。 もっとも、建物が古いことや、貸主が建替えを予定していることだけで、当然に正当事由が認められるわけではありません。
老朽化は「建物の現況」であるとともに、貸主側の使用必要性を基礎づける事情にもなります
建物の老朽化は、借地借家法28条にいう「建物の現況」として考慮される事情です。 もっとも、老朽化・建替えを理由とする立退きの裁判例では、 老朽化の程度、耐震性、安全性、修繕や耐震補強による対応可能性などを踏まえて、 建物を取り壊し、建て替える必要性があるかが検討されます。
そして、取壊し・建替えの必要性が認められる場合には、 そのことを貸主側が建物の明渡しを受けて利用する必要性、 すなわち貸主側の建物使用の必要性を基礎づける事情として評価する裁判例が多く見られます。
例えば、耐震診断によって建物の耐震性に重大な問題があることが確認され、 修繕や耐震補強によって安全性を確保することが現実的に困難である場合には、 建物を取り壊して建て替える必要性が強くなり、 そのことが貸主側の正当事由を強める方向に働くことがあります。
他方で、単に築年数が古いというだけでは、当然に建替えの必要性が認められるわけではありません。 築40年、50年を超える建物であっても、建物の構造、維持管理の状況、 老朽化の具体的な程度、耐震性、修繕・補強の可能性などによって評価は異なります。
貸主側の建替え目的や建替え後の利用内容も考慮されます
建替えの必要性を検討する際には、建物を取り壊した後、 貸主側がその土地や建物をどのように利用する予定なのかも重要です。
老朽化した建物を安全な建物に建て替える場合、 貸主自身やその親族が使用するために建て替える場合、 土地・建物をより有効に活用するために建て替える場合など、 建替えの目的や具体性によって、貸主側の使用必要性の評価は異なり得ます。
そのため、建替えを理由とする立退きでは、 建物がどの程度老朽化しているのかだけでなく、 なぜ建替えが必要なのか、建替え後にどのような利用を予定しているのか、 その計画がどの程度具体化しているのかまで確認することが重要です。
借主側の使用継続の必要性との比較が必要です
貸主側に老朽化や建替えの必要性が認められる場合でも、 それだけで正当事由が認められるわけではありません。 貸主側の使用必要性と、借主側がその建物を引き続き使用する必要性を比較する必要があります。
居住用物件であれば、転居先の確保、転居後の賃料負担、 通勤・通学・通院、高齢や健康状態、家族構成などが問題となることがあります。
店舗・事務所などの事業用物件では、代替物件の確保に加え、 立地への依存性、営業年数、固定客、内装・設備の移設、 休業、売上への影響なども重要な事情となります。
立退料は正当事由を補完する事情です
貸主側に一定の建替えの必要性があるものの、 それだけでは正当事由として十分でない場合には、 立退料の提供によって正当事由が補完されることがあります。
もっとも、立退料を提示すれば必ず正当事由が認められるわけではありません。 貸主側と借主側それぞれの使用必要性、建物の現況、賃貸借の経緯などを踏まえたうえで、 立退料によって借主側の不利益がどの程度補われるかが検討されます。
裁判例から見る老朽化・建替えによる立退き
老朽化・建替えを理由とする立退きについては、裁判例でも、建物の構造、築年数、老朽化の程度、建替え計画の具体性、貸主側の目的、借主側の使用継続の必要性、立退料の額などが総合的に判断されています。
ここでは、判断傾向を理解するために、3つの裁判例を紹介します。
| 事案の概要 |
築約40年の木造共同住宅について、貸主側が建物を取り壊し、高級マンションを建築することを予定していた事案です。 借主側は、住居として建物を使用しており、82歳の高齢者で身体障害者3級という事情もありました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、建物が建築から約40年を経過していたこと、土地の地理的条件、貸主側の改築計画の合理性、借主側の使用目的が住居であること、賃料の据置きや立退料200万円の提供などを考慮し、正当事由を肯定したものと整理されています。 |
| 実務上のポイント |
この裁判例からは、居住用建物であっても、建物の築年数、立地、改築計画の合理性、立退料の提供などにより、正当事由が認められる場合があることが分かります。 もっとも、この事例の立退料額だけを一般化することはできません。居住用か事業用か、建物の構造、築年数、借主側の事情、移転先確保の難しさなどによって、判断は変わります。 |
| 事案の概要 |
昭和3年頃に建築された建物について、貸主側が建物を取り壊し、分譲マンション建築等による利潤を得る目的で明渡しを求めた事案です。 借主側は、父の代から本件建物で畳屋を営み、1階を畳屋営業に、2階を住居として使用していました。長年の顧客は近隣地域に限られており、遠隔地に移転して営業を継続することは困難であるとされました。 建物自体は、経済的価値が認められない程度に老朽化が進んでいると認定されています。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、本件建物が老朽化していることを認めつつも、未だ使用に耐えない程度ではないこと、借主側が営業兼住居として使用しており、近隣地域での営業基盤を有していたこと、貸主側が不動産業者として分譲マンション建築等による利潤を得る目的で建物を取得したことなどを重視し、無条件での明渡しを求める正当事由はないと判断しました。 また、貸主側は、建替後建物の一部を賃貸することや、3000万円の立退料を支払うことを条件とする明渡しも求めました。 しかし、裁判所は、建替後建物の賃貸提供については、将来履行可能か予測できない事項であり、借主に先に明渡しをさせることは相当でないとしました。 さらに、3000万円の提示についても、借主が営業上・生活上いかなる損失も受けないことを認める証拠はないとして、正当事由を補完するものとは認めませんでした。 |
| 実務上のポイント |
この裁判例からは、建物が古く老朽化していても、それだけで当然に明渡しが認められるわけではないことが分かります。 特に、貸主が不動産業者で、分譲マンション建築等による利潤獲得を目的としている場合、借主側の生活・営業基盤や移転による損失が重く評価されることがあります。 また、高額な立退料が提示されていても、その金額により借主側の営業上・生活上の損失が十分に補償されるといえるかは、具体的に検討されます。 なお、この裁判例は旧借家法下の事案ですが、貸主側の目的、建物の現況、借主側の営業・生活上の必要性、立退料の位置づけを考えるうえで、現在の借地借家法28条の正当事由判断においても参考になる事例といえます。 |
| 事案の概要 |
緊急輸送道路沿道の賃貸建物について、耐震診断により耐震性に問題があることが判明し、貸主側が建物を解体する必要があるとして、雑貨店を営む賃借人に明渡しを求めた事案です。 建物は昭和49年建築の地下1階・地上11階建ての建物であり、東京都の耐震化条例に基づく耐震診断の結果、基準値を大幅に下回る構造体であることが判明していました。 借主側は、20年以上営業を継続していたこと、本件店舗が全体売上の約3割を占めることなどを主張していました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、耐震診断結果の信用性、補強工事の現実性、建物解体の必要性、借主側の営業上の必要性、代替物件の有無、他店舗の存在などを検討しました。 そのうえで、立退料3000万円の支払を条件に、貸主側の明渡請求を認めたものと整理されています。 |
| 実務上のポイント |
この裁判例からは、事業用テナントでは、建物の老朽化・耐震性だけでなく、営業継続の必要性、売上への影響、移転可能性、営業補償などが問題になることが分かります。 また、事業用テナントでは、居住用物件と比べて、内装・設備、休業期間、顧客離れ、売上への影響などが問題となり、立退料が高額になる場合があります。 |
裁判例から見える実務上のポイント
以上の裁判例から、老朽化・建替えを理由とする立退きでは、次のようなポイントが重要になります。
築年数だけでは結論は決まりません
建物が築40年、50年、60年を超えているからといって、それだけで当然に正当事由が認められるわけではありません。
裁判所は、建物の構造、老朽化の具体的程度、耐震性、補修可能性、建替え計画の具体性などを確認します。
そのため、貸主側から「古い建物だから退去してほしい」と言われた場合でも、建物調査資料、耐震診断資料、修繕履歴などを確認する必要があります。
貸主側の目的は重要です
貸主側が自己使用するために明渡しを求めているのか、親族が使用する予定なのか、老朽化による建替えなのか、再開発・有効活用なのか、不動産業者が商業目的で取得したのかによって、正当事由の評価は変わります。
特に、不動産業者や開発業者が、収益目的で建物を取得し、借主に立退きを求めている場合には、借主側の生活・営業上の損失をどのように補償するかが重要になります。
借主側の使用継続の必要性も重視されます
居住用であれば、高齢、病気、同居家族、通勤・通学・通院、生活基盤、転居先確保の困難性などが問題になります。
事業用であれば、営業年数、業種、立地依存性、固定客、代替物件の有無、設備・内装の特殊性、休業期間、売上への影響、従業員への影響などが問題になります。
特に、店舗や事務所などの事業用テナントでは、単なる引越費用だけでなく、営業を継続できるかどうかが大きな問題になります。
店舗・事務所の立退料の詳細は「店舗・事務所の立退きで営業補償は請求できる？テナントの立退料・休業損失・移転費用を弁護士が解説」をご確認ください。
立退料は正当事由を補完する要素です
立退料は、正当事由を判断するうえで重要な事情です。
しかし、立退料を支払えば当然に明渡しが認められるわけではありません。裁判例でも、立退料の提示があっても正当事由が否定される場合があります。
立退料については、金額だけでなく、何を補償する趣旨なのか、移転費用、営業補償、差額賃料、原状回復費用、敷金返還などがどのように扱われているのかを確認する必要があります。
立退料の考え方については、関連記事「立退料の相場はいくら？入居者・テナントが確認すべき増額交渉のポイント」でも解説しています。
弁護士に相談すべきタイミング
老朽化・建替えを理由に立退きを求められた場合には、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。
特に、次のような場合には、合意書に署名する前に相談した方がよいです。
- 退去期限を指定されている
- 建物の老朽化を理由に退去を求められている
- 建替え計画の内容がよく分からない
- 立退料の提示額が妥当か分からない
- 店舗や事務所の移転が必要になる
- 営業補償や移転費用が問題になる
- 合意書への署名を求められている
- 貸主や管理会社と直接交渉することに不安がある
弁護士が関与することで、貸主側の主張する老朽化・建替えの必要性、借主側の使用継続の必要性、立退料や移転条件、合意書の内容などを整理しながら交渉を進めることができます。
まとめ
老朽化・建替えを理由に立退きを求められた場合でも、当然に退去しなければならないわけではありません。
普通建物賃貸借契約では、貸主側の更新拒絶や解約申入れについて、借地借家法28条の正当事由が問題になります。
正当事由の判断では、建物の構造、築年数、老朽化の程度、耐震性、建替え計画の具体性、貸主側の目的、借主側の使用継続の必要性、賃貸借の従前の経過、立退料の提示などが総合的に考慮されます。
したがって、貸主側から「建物が古い」「建替えが必要」と説明された場合でも、すぐに合意するのではなく、契約内容、通知書、建物の状況、立退料、移転費用、退去時期、合意書の内容などを慎重に確認することが重要です。
当事務所では、立退き請求を受けた入居者・テナント側の立退き交渉について、原則として完全成功報酬制で対応しています。詳しくは、入居者・テナント側の立退き交渉についてのご案内をご確認ください。