弁護士 濵岡 宏紀 貸主から建替えや建物の取壊しなどを理由に店舗・事務所の立退きを求められた場合、問題になるのは引越費用だけではありません。休業による損失、内装・設備費、顧客や得意先を失うことによる売上減少など、営業そのものへの影響も考える必要があります。
そのため、「立退料として賃料○か月分を支払う」と提示されたとしても、それだけで十分な補償とは限りません。
この記事では、店舗・事務所の立退きで問題となる営業補償、休業損失、内装・移転費用などの考え方を、実際の裁判例を紹介しながら解説します。
立退きを求められており、提示された条件に応じてよいか迷っている方は、立退き請求を受けた入居者・テナントの方向けのご案内もご確認ください。
※この記事では、主に普通建物賃貸借契約を前提として解説しています。定期建物賃貸借契約などでは別途検討が必要です。
店舗・事務所の立退きでは営業補償を求められる？
結論からいうと、店舗や事務所の立退きでは、移転によって発生する営業上の損失を立退料に反映するよう求めることが考えられます。
もっとも、民間の建物賃貸借において、貸主から立退きを求められたからといって、「営業補償」という名称の独立した金銭請求権が当然に発生するわけではありません。
普通建物賃貸借について貸主が契約の更新を拒絶したり、解約を申し入れたりする場合には、借地借家法上の「正当事由」が問題となります。
借地借家法28条では、貸主と借主それぞれが建物を使用する必要性のほか、賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況・現況、貸主から明渡しの条件として申し出られた「財産上の給付」などを考慮して正当事由を判断します。
この財産上の給付として実務上問題となるのが、一般に「立退料」と呼ばれるものです。
したがって重要なのは、「営業補償として当然に○円を請求できるか」ではなく、立退きによってどのような営業上の損失が生じ、それを立退料や明渡条件にどのように反映させるかという視点です。
そもそも店舗・事務所の立退料はどう決まる？
立退料には、一律の相場や計算式があるわけではありません。
貸主側にどの程度強い立退きの必要性があるのか、借主がその店舗・事務所を使用し続ける必要性がどの程度あるのか、建物の老朽化や耐震性、建替え計画の具体性などを踏まえて判断されます。
事業用物件では、さらに次のような事情も重要になります。
- 現在の場所で何年間営業してきたか
- その立地が売上にどの程度影響しているか
- 固定客や得意先が形成されているか
- 移転によって休業が必要になるか
- 新店舗にどの程度の設備・内装工事が必要か
特に飲食店、美容室、小売店など、店舗の場所と顧客の獲得が強く結びついている業種では、居住用物件とは異なる営業上の損失が生じる可能性があります。
もっとも、借主が主張する損失をすべて機械的に合計すれば、それがそのまま立退料として認められるわけでもありません。
立退料全般については、「立退料の相場はいくら？入居者・テナントが確認すべき増額交渉のポイント」でも詳しく解説しています。
営業補償として問題になる主な損失
休業期間中の利益・収益の減少
店舗を移転するため、旧店舗での営業終了から新店舗での営業開始まで一定期間休業せざるを得ない場合があります。
その場合、本来得られたはずの営業利益・収益の減少が問題になります。
もっとも、「3か月休業する予定だから3か月分」というだけで認められるわけではありません。移転先の確保、内装工事に必要な期間、業種、設備の内容などから、合理的に必要な休業期間を説明することが重要です。
休業中も発生する固定費や人件費
営業を休止していても、全ての支出がなくなるわけではありません。
休業期間中にも負担せざるを得ない固定的経費や、従業員に対する休業手当等が問題になる場合があります。
得意先・固定客を失うことによる営業損失
店舗の立地そのものが営業に重要な場合、移転後すぐに以前と同じ売上へ戻るとは限りません。
長期間同じ場所で営業している、地域住民や近隣会社員の固定客が多い、通行量や駅からの距離が売上に影響しているといった場合には、移転による顧客・得意先の喪失が問題になります。
実際の裁判例では、移転後の売上減少率と、従前の売上水準まで回復する期間を想定して損失を算定したものもあります。
移転広告費・登記・許認可等の費用
店舗を移転すれば、顧客に移転先を知らせる広告や案内が必要になる場合があります。
また、法人の本店移転登記や、業種によっては新店舗で営業を開始するための許認可・届出等の費用が発生することもあります。
内装・造作・設備の移転や新設費用
飲食店の厨房設備、美容室の施術設備など、事業用物件では店舗に相当な投資をしているケースがあります。
移転先でも営業を続けるためには、新たな内装工事や設備工事が必要になることがあります。
もっとも、「現在と全く同じ新品の設備を設置する費用」がそのまま認められるとは限りません。
一方、帳簿上すでに減価償却が終わっているからといって、現在も使用している造作・設備を全く考慮しないことが妥当とは限りません。
賃料差額や新物件の契約費用
現在の店舗と同程度の立地・広さ・設備を備えた物件へ移転すると、従前より賃料が高くなる場合があります。
一定期間の賃料差額や、新物件を契約する際の礼金・仲介手数料などが立退料の算定で考慮される場合があります。
なお、保証金など将来返還される性質の金銭については、他の初期費用と同じようには扱われない場合があります。
営業補償はいくらになる？計算方法は？
店舗・事務所の営業補償について、民間の立退きに共通する一律の計算式はありません。
一方、公共事業による用地取得では、休業による収益減少、固定的経費、従業員への補償、得意先喪失などを項目ごとに算定する損失補償の考え方があります。
この補償基準が民間の立退きにそのまま適用されるわけではありませんが、実際の民間の立退き裁判でも、公共用地の取得に伴う損失補償基準等を参考に営業上の損失を算定した例があります。
重要なのは、単純に「売上の○か月分」と考えるのではなく、何の損失が、なぜ、どの程度生じるのかを具体的に整理することです。
また、同じ損失を異なる名称で二重に計上しないよう注意する必要があります。
もっとも、「休業中の営業利益」と「営業再開後の得意先喪失」は必ずしも同じ損失ではありません。後述するタイ料理店の裁判例では、両者は発生する時期・内容が異なるとして、双方を考慮しても二重計上には当たらないと判断されています。
業種によって営業損失は大きく異なる
飲食店
駅からの距離、通行量、固定客、厨房設備、営業許可、新店舗の内装工事などが問題になりやすい業種です。
美容室・サロン
固定客が移転先まで来店してくれるか、商圏の変更による顧客減少、設備の移設・新設費用などが問題になります。
小売店
通行量や周辺の商業環境など、店舗の場所そのものが売上に大きく影響する場合があります。
事務所・オフィス
一般的な事務所では店舗ほど通行量との結びつきが強くない場合もあります。
もっとも、来客の多い事業や、特定地域に所在すること自体に営業上の意味がある事業、設備や内装への投資が大きい事業などでは、相応の営業上の不利益が生じる可能性があります。
したがって、「店舗なら営業補償が高い」「事務所なら低い」と一律に決めることはできません。
営業補償の交渉で準備しておきたい資料
営業上の損失を具体的に交渉するためには、客観的な資料を早い段階から集めておくことが重要です。
- 賃貸借契約書
- 貸主から届いた立退き通知書や立退料の提示書面
- 確定申告書・決算書
- 月次試算表・売上台帳・POSデータ
- 人件費や固定費が分かる資料
- 現店舗の内装・設備・什器等の資料や写真
- 内装工事を行った際の請求書・固定資産台帳
- 引越し・設備移設・新店舗内装工事の見積書
- 移転候補物件の賃料や初期費用が分かる資料
- 現在の店舗の商圏・顧客・来店状況が分かる資料
- 移転に必要な広告・登記・許認可等の費用資料
特に売上や営業利益は、一時点だけではなく、複数年・複数期の数字から通常の営業状態を確認することが重要になる場合があります。
店舗・事務所の立退料が問題となった裁判例
ここからは、店舗・事務所の営業上の損失を具体的に検討した3つの裁判例を紹介します。
| 事案の概要 |
地下1階の店舗で長期間にわたり飲食店が営業され、最終的には老舗のとんかつ店として営業していた事案です。
店舗は地下鉄駅の出口を出たすぐの場所にあり、平成25年度から平成27年度までの平均年間売上高は約6000万円、経常利益は約1500万円で、立地の良さもあって順調に営業されていました。 一方、建物はコンクリート造であるものの築55年を超え、耐震性が極めて低く、現実的な耐震補強も困難な状態でした。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、借主が長年営業を続け、老舗としての評判を確立していることから店舗を使用する必要性を認め、その場所的な優位性は立退料算定で考慮すべき事情としました。
得意先喪失については、立地条件や約40年間の営業実績を考慮する一方、老舗としての知名度やインターネットによる新規顧客獲得の可能性も考慮しました。 そして、移転によって売上が約30％減少し、元の水準まで回復するのに3年間を要するとの前提から、得意先喪失による損失を1883万3898円と算定しました。 このほか、休業中の収益減、従業員への休業手当、移転広告費、営業許可申請費、動産移転費、賃料差額なども個別に検討し、最終的な立退料を3000万円としました。 |
| 実務上のポイント |
店舗の立地や固定客の存在は、単なる抽象的事情ではなく、移転後の売上減少率や回復期間という形で立退料に反映される場合があります。
一方で、長期間営業しているからといって売上が永久に失われるものとして評価されるわけではなく、ブランド力や移転後の集客可能性も考慮されます。 また、借家権価格・営業補償・移転補償を重複して単純合算することについては、二重計上のおそれがあるとして慎重な判断がされています。 |
| 事案の概要 |
美術品の売買等を行う会社が、同じビルの1階部分を画廊、10階部分を事務所として使用していた事案です。
画廊は平成11年から、事務所は平成17年から利用されていました。 建物は昭和49年築で、築40年以上が経過し、旧耐震基準を満たしていないことなどから、貸主は隣接建物と一体的な建替えを計画していました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、借主が当該画廊・事務所を拠点として好調な業績を上げており、営業上の使用必要性があることを認めました。
一方、業績が現在の店舗への移転前から継続的に伸びていたことなどから、好調な業績が専ら現在地の立地によるものとは認めにくいとしました。 そして鑑定を踏まえ、
このうち、画廊部分には3326万2433円、事務所部分には720万7567円が割り付けられています。 |
| 実務上のポイント |
営業補償について、単に「この場所は営業に重要である」と主張するだけでは十分とは限りません。
現在の立地と売上との関係を、過去の売上推移、顧客層、来店経路などの客観的事情によって説明することが重要です。 移転前から業績が伸びていた場合には、「現在の場所を失えば大幅に売上が落ちる」という主張に対する反論材料となる可能性があります。 |
| 事案の概要 |
借主が平成11年から約20年間にわたりタイ料理店を営業していた事案です。
店舗は複数の駅から近く、周辺には飲食店や商店があり、借主側の法人は他に店舗を経営しておらず、本件店舗の売上が唯一の収入源でした。 また、大手口コミサイトでも高い評価を得ていました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、飲食店経営では立地が極めて重要であるとして、借主の使用必要性は相当高いと評価しました。
内装費については、帳簿上の未償却残高約162万円だけに限定することは相当でない一方、借主が提出した約2957万円の新品相当の内装見積額を全額認めることも相当でないとしました。 最終的には、実際の設備投資額などを参考に、内装費相当額を1558万2921円と評価しました。 営業補償については、休業期間を1か月とし、休業中の営業利益の減少・固定費・人件費等の小計462万円に、営業再開後の得意先喪失による損失737万円を加え、合計1199万円としました。 賃料差額等490万円、移転関係費用100万円、内装費1558万2921円、営業補償1199万円などを合計すると3347万2921円となりましたが、最終的な立退料は3000万円とされました。 |
| 実務上のポイント |
この判決では、休業中の営業利益減少と、営業再開後の得意先喪失は時期・内容が異なる損失として、双方を考慮しても二重計上には当たらないと判断されています。
また、内装費についても、帳簿上の減価償却だけでなく、実際に使用されている設備や従前の投資額などが考慮されています。 一方、各損失を積み上げた合計額が必ずそのまま立退料になるわけではなく、正当事由を補完するという立退料の性質を踏まえて最終額が調整される場合がある点にも注意が必要です。 |
店舗・事務所の立退きは早い段階で弁護士へ相談するメリット
店舗・事務所の立退きでは、貸主から提示された金額だけを見て判断するのはおすすめできません。
まず、その立退き要求自体にどの程度の正当事由があるのかを確認する必要があります。
「建替え予定だから必ず退去しなければならない」というわけではなく、建物の状態、建替え計画の具体性、貸主・借主双方の使用の必要性などを確認する必要があります。
老朽化や建替えを理由とする立退きについては、「老朽化・建替えを理由に立退きを求められたら退去しなければならない？正当事由と裁判例を弁護士が解説」でも詳しく解説しています。
そのうえで、店舗・事務所では次のような事項を整理する必要があります。
- 休業損失はいくらか
- 固定客・得意先を失う影響はどの程度か
- 内装・設備の再設置にはいくら必要か
- 賃料差額はいくらになるか
- 移転に必要な期間はどの程度か
裁判例を見ても、数千万円単位の立退料が認められたケースがある一方、借主側の主張額がそのまま認められているわけではありません。どの損失をどのような資料で裏付けるかが重要です。
また、貸主から立退料を提示されている場合には、その金額に何が含まれているのかも確認する必要があります。
- 退去期限
- 立退料の支払時期
- 敷金・保証金の返還
- 原状回復義務の扱い
- 新店舗への移転期間
- 合意後の追加請求の可否
一度明渡合意書に署名してしまえば、後から「営業補償を考慮していなかった」「内装費が想定より高かった」と気付いても、条件を変更することが難しくなる可能性があります。
貸主から立退きの話が出た段階、遅くとも明渡条件や立退料に合意する前の段階で弁護士へ相談することをおすすめします。
まとめ
店舗や事務所の立退きでは、単なる引越費用だけでなく、休業による営業利益の減少、固定費、人件費、得意先・固定客の喪失、内装・設備費、賃料差額などが問題になる可能性があります。
ただし、「営業補償として売上○か月分」という一律の基準があるわけではありません。
実際の裁判例でも、業種、営業年数、立地、売上や利益、顧客との結びつき、移転後の売上回復可能性などが個別に検討されています。
営業上の損失を立退料へ反映させるためには、決算書、売上資料、内装・設備資料、移転見積書などによって損失を具体的に説明することが重要です。
貸主から立退きを求められたり、すでに立退料を提示されたりしている場合には、提示された条件にすぐ合意せず、まずは立退きの理由と営業への影響を整理することをおすすめします。