店舗・事務所の立退きで営業補償は請求できる？テナントの立退料・休業損失・移転費用を弁護士が解説

店舗や事務所について、貸主から建替えや取壊しを理由に立退きを求められた場合、問題になるのは引越費用だけではありません。

休業による損失、内装・設備の移転費用、移転後の売上減少など、営業そのものへの影響も立退料を考えるうえで重要です。

そのため、「賃料○か月分を支払う」と提示されても、それだけで十分な補償とは限りません。

この記事では、店舗・事務所の立退きで問題となる営業補償、休業損失、内装・移転費用などの考え方を、実際の裁判例とともに解説します。

すでに立退料を提示され、応じてよいか迷っている方は、 立退き請求を受けた入居者・テナントの方向けのご案内 もご確認ください。

※この記事では、主に普通建物賃貸借契約を前提として解説しています。定期建物賃貸借契約などでは別途検討が必要です。

店舗・事務所の立退きでは営業補償を求められる？

結論として、店舗や事務所では、移転によって生じる営業上の損失を立退料に反映するよう求めることが考えられます。

もっとも、「営業補償」という名称の独立した請求権が当然に発生するわけではありません。

普通建物賃貸借では、貸主が契約更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには、借地借家法上の「正当事由」が必要です。

正当事由は、貸主・借主双方が建物を必要とする事情、これまでの賃貸借の経緯、建物の利用状況や現況などを総合的に考慮して判断されます。

その判断を補完する要素の一つが、借地借家法28条の「財産上の給付」、一般にいう「立退料」です。

過去の裁判例ではどの程度の立退料が認められている？

店舗・事務所の立退料に、一律の相場はありません。

業種、営業年数、立地、現在地への依存性、売上・利益、移転による損失、建物の状況などによって、金額は大きく変わります。

建替えなどによる店舗・事務所の立退料はどう決まる？

立退料には、「賃料○か月分」といった一律の基準や計算式はありません。

まず、貸主にどの程度強い立退きの必要性があるのか、借主が現在の店舗・事務所を使い続ける必要性がどの程度あるのかを検討します。

建物の老朽化や耐震性、建替え計画の具体性なども重要です。

事業用物件では、さらに次のような事情が問題になります。

• 現在の場所で何年間営業してきたか
• 立地が売上や集客にどの程度影響しているか
• 固定客や得意先が形成されているか
• 移転によってどの程度の休業が必要になるか
• 新店舗に必要な内装・設備費はいくらか

特に飲食店、美容室、小売店など、場所そのものが集客や売上に直結する業種では、営業上の損失が大きくなることがあります。

ただし、借主が主張する損失をすべて合計すれば、その金額がそのまま立退料になるわけではありません。

立退料全般については、 立退料の相場はいくら？入居者・テナントが確認すべき増額交渉のポイント でも詳しく解説しています。

営業補償として問題になる主な損失

休業期間中の利益・収益の減少

移転に伴い、旧店舗の営業終了から新店舗の営業開始まで休業が必要になることがあります。

その場合、本来得られたはずの営業利益や収益の減少が問題になります。

ただし、単に「3か月休業する予定だから3か月分」とするのではなく、移転先の確保や内装工事に必要な期間などから、合理的な休業期間を説明することが重要です。

休業中も発生する固定費・人件費

休業中であっても、すべての支出がなくなるわけではありません。

固定的な経費や、従業員への休業手当などが立退料の算定で問題になることがあります。

得意先・固定客を失うことによる損失

長期間同じ場所で営業し、地域住民や近隣会社員などの固定客が多い場合、移転によって売上が減少することがあります。

裁判例では、移転後にどの程度売上が下がるか、元の売上水準へ戻るまで何年かかるかを想定して損失を算定した例もあります。

移転広告費・登記・許認可等の費用

移転先を顧客へ知らせる広告費、本店移転登記費用、営業許可や届出に必要な費用などが生じる場合があります。

内装・造作・設備の移転・新設費用

飲食店の厨房設備や美容室の施術設備など、事業用物件では多額の設備投資をしていることがあります。

移転先で営業を続けるため、新たな内装工事や設備工事が必要になる場合があります。

もっとも、新品を設置する費用がそのまま全額認められるとは限りません。

一方で、帳簿上の減価償却が終わっていることだけを理由に、現在も使用している設備の価値が全く考慮されないとも限りません。

賃料差額・新物件の契約費用

同程度の立地・広さの物件へ移転すると、従前より賃料が高くなることがあります。

一定期間の賃料差額や、礼金・仲介手数料などが考慮される場合があります。

なお、将来返還される保証金などは、他の初期費用とは異なる扱いになることがあります。

営業補償はいくらになる？計算方法は？

民間の立退きについて、営業補償を計算する一律の公式はありません。

一方、公共事業の損失補償では、休業による収益減少、固定費、人件費、得意先喪失などを項目ごとに算定する考え方があります。

この基準が民間の立退きにそのまま適用されるわけではありませんが、裁判例で参考にされたケースもあります。

また、同じ損失を別の名称で二重に計上しないよう注意が必要です。

ただし、「休業中の利益減少」と「営業再開後の得意先喪失」は、時期や内容が異なる損失として別に考慮される場合があります。

業種によって営業損失は大きく異なる

飲食店

立地、通行量、固定客、厨房設備、営業許可、新店舗の内装工事などが重要になります。

美容室・サロン

固定客が移転先まで来店するか、商圏が変わることで顧客が減少しないか、設備移設費はいくらかなどが問題になります。

小売店

通行量や周辺の商業環境など、店舗の場所そのものが売上に強く影響するケースがあります。

事務所・オフィス

一般的なオフィスでは、店舗ほど立地と売上が直接結びつかない場合もあります。

一方、来客が多い事業や特定地域に所在すること自体に意味がある事業では、移転による営業上の不利益が大きくなることがあります。

したがって、「店舗だから高い」「事務所だから低い」と一律に判断することはできません。

営業補償の交渉で準備しておきたい資料

営業上の損失を交渉するには、客観的な資料を早めに準備することが重要です。

• 賃貸借契約書
• 貸主から届いた立退き通知書・立退料の提示書面
• 確定申告書・決算書
• 月次試算表・売上台帳・POSデータ
• 人件費・固定費が分かる資料
• 現店舗の内装・設備・什器の資料や写真
• 内装工事時の請求書・固定資産台帳
• 引越し・設備移設・新店舗内装工事の見積書
• 移転候補物件の賃料・初期費用が分かる資料
• 現在の商圏・顧客・来店状況が分かる資料
• 広告・登記・許認可等の費用資料

特に売上や営業利益は、一時点だけでなく、複数年の数字を確認することで通常の営業状態を説明しやすくなります。

店舗・事務所の立退料が問題となった裁判例

ここでは、営業上の損失を具体的に検討した3つの裁判例を紹介します。

店舗・事務所の立退きは早い段階で弁護士へ相談するメリット

店舗・事務所の立退きでは、提示された金額だけを見て判断するのは適切ではありません。

まず、そもそも貸主側にどの程度の正当事由があるのかを確認する必要があります。

「建替え予定だから必ず退去しなければならない」というわけではありません。

老朽化や建替えを理由とする立退きについては、 老朽化・建替えを理由に立退きを求められたら退去しなければならない？正当事由と裁判例を弁護士が解説 でも詳しく説明しています。

そのうえで、事業用物件では次のような項目を整理します。

• 休業による損失はいくらか
• 固定客・得意先を失う影響はどの程度か
• 内装・設備の再設置費はいくらか
• 新店舗との賃料差額はいくらか
• 移転に必要な期間はどの程度か

また、貸主から立退料を提示されている場合は、その金額に何が含まれているのかを確認することも重要です。

• 退去期限
• 立退料の支払時期
• 敷金・保証金の返還
• 原状回復義務の扱い
• 新店舗への移転期間
• 合意後の追加請求の可否

一度明渡合意書に署名すると、後から営業補償や内装費の不足に気付いても、条件を変更することが難しくなる場合があります。

まとめ

店舗・事務所の立退きでは、引越費用だけでなく、休業損失、固定費、人件費、得意先・固定客の喪失、内装・設備費、賃料差額などが問題になります。

もっとも、「売上○か月分」などの一律の基準があるわけではありません。

業種、営業年数、立地、売上や利益、顧客との結びつき、移転後の売上回復可能性などによって、適切な立退料は大きく変わります。

すでに貸主から金額を提示されている場合でも、すぐに合意せず、まずは立退きの理由と営業への影響を整理することが重要です。