hmk 貸主、不動産会社、管理会社、ディベロッパーなどから、「再開発のため退去してほしい」「土地を有効活用するため建物を明け渡してほしい」と言われることがあります。
このような場合、入居者・テナントとしては、「再開発と言われたら退去しなければならないのか」「土地の有効活用という理由だけで契約は終了するのか」「提示された立退料で応じるべきなのか」と不安になると思います。
しかし、再開発や土地の有効活用を理由に立退きを求められたとしても、当然に退去しなければならないわけではありません。特に、普通建物賃貸借契約の場合、貸主側の更新拒絶や解約申入れについては、借地借家法28条の「正当事由」が問題になります。
この記事では、再開発・土地の有効活用を理由に立退きを求められた入居者・テナントの方に向けて、正当事由の考え方、裁判例の判断傾向、立退料や交渉上の注意点を弁護士の視点から解説します。
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再開発・土地の有効活用と言われても、当然に退去義務が生じるわけではありません
貸主側から「再開発の予定がある」「土地をもっと有効活用したい」「建物を取り壊して新しい建物を建てる」と説明されたとしても、それだけで賃貸借契約が当然に終了するわけではありません。
普通建物賃貸借契約では、貸主側が更新を拒絶したり、解約申入れをしたりする場合、借地借家法上の要件を満たす必要があります。
中心となるのが、借地借家法28条の「正当事由」です。
正当事由とは、簡単にいえば、貸主側が建物を明け渡してもらう必要性と、借主側が建物を使い続ける必要性などを比較し、賃貸借契約を終了させることが相当といえる事情を意味します。
そのため、再開発や土地の有効活用を理由とする立退きでは、次のような事情を確認する必要があります。
- 再開発計画がどの程度具体化しているか
- 建替え・解体工事の時期が明確か
- 建築計画、設計、資金計画が具体的か
- 周辺土地との一体利用や都市計画上の位置づけがあるか
- 貸主側が建物を使用・活用する必要性はどの程度か
- 借主側が居住・営業を継続する必要性はどの程度か
- 移転によりどのような生活上・営業上の不利益が生じるか
- 立退料や移転費用などの条件が十分か
借地借家法28条の正当事由とは
借地借家法28条は、貸主側の更新拒絶や解約申入れについて、正当事由の有無を判断するための要素を定めています。
主に考慮されるのは、次のような事情です。
- 貸主側が建物の使用を必要とする事情
- 借主側が建物の使用を必要とする事情
- 賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
- 立退料など財産上の給付の申出
再開発・土地の有効活用を理由とする立退きでは、貸主側から「建物を取り壊して新しい建物を建てたい」「周辺土地と一体利用したい」「高層ビルやマンション、ホテル等を建築したい」といった事情が主張されることがあります。
もっとも、貸主側に事業計画があるというだけで、直ちに正当事由が認められるわけではありません。裁判例では、計画の具体性、建物の現況、地域性、借主側の使用継続の必要性、立退料の内容などが総合的に判断されています。
再開発・土地の有効活用で問題になる事情
再開発・土地の有効活用を理由とする立退きでは、貸主側の目的が比較的大きな事業計画であることが少なくありません。
たとえば、次のようなケースです。
- 老朽化した建物を取り壊し、高層ビルに建て替える
- 隣地や周辺土地と一体的に利用する
- マンション、商業施設、ホテルなどを建築する
- 都市再生や再開発計画の一部として建物を明け渡してもらう
- 土地の収益性を高めるため、建物を建替える
このような事情は、貸主側の正当事由を基礎づける要素になり得ます。
しかし、入居者・テナント側にとっては、居住場所や営業場所を失うことになります。特に店舗、事務所、倉庫などの事業用テナントでは、移転費用だけでなく、営業継続、顧客喪失、休業期間、内装・設備、従業員対応などが大きな問題になります。
そのため、再開発・有効活用の必要性があるかどうかだけでなく、借主側の不利益をどのように補償するかが重要になります。
老朽化・建替えとの違い
再開発・土地の有効活用は、老朽化・建替えと重なる部分があります。
たとえば、古い建物を取り壊し、新しい建物に建て替えるという点では共通します。
もっとも、老朽化・建替えでは、主に建物の構造、築年数、耐震性、安全性、修繕可能性などが中心的な問題になります。
これに対し、再開発・土地の有効活用では、建物の老朽化だけでなく、次のような事情がより前面に出てきます。
- 周辺土地との一体利用
- 都市計画や再開発計画との関係
- 地域全体の高度利用
- 商業施設、オフィス、ホテル、マンション等への建替え
- 不動産会社・ディベロッパーの事業計画
- 建替え後の収益性
老朽化・建替えを理由とする立退きについては、関連記事「老朽化・建替えを理由に立退きを求められた場合の正当事由と裁判例」でも解説しています。
裁判例から見る再開発・土地有効活用による立退き
再開発・土地の有効活用を理由とする立退きについては、裁判例でも、再開発計画の具体性、建物の現況、地域性、借主側の使用継続の必要性、立退料の額などが総合的に判断されています。
ここでは、判断傾向を理解するために、3つの裁判例を紹介します。
| 事案の概要 |
大都市中心部の駅周辺に位置する、昭和35年8月建築の地階1階・地上6階建て建物について、不動産業者である貸主が、建物の建替え・土地の有効利用を理由に、店舗及び事務所として使用していた賃借人に明渡しを求めた事案です。 建物の所在地域は、都市再生緊急整備地区に指定されており、貸主側は、都市再生特別地区の都市計画提案なども行っていました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、建物の老朽化・機能的陳腐化、都市再生緊急整備地区に指定された大都市中心部での建物の有効利用、建替計画の合理性・相当性などを考慮しました。 一方で、賃借人にも店舗経営を継続したいという合理的な必要性があり、移転に伴って顧客喪失などの不利益を被るおそれがあることも認めました。 そのうえで、賃借人が被る経済的損失を補填できる場合には、貸主側の解約申入れは正当事由を具備するとし、立退料4600万円の支払と引換えに明渡しを認めました。 |
| 実務上のポイント |
この裁判例からは、再開発地域や大都市中心部での土地有効利用が、正当事由判断において重要な事情となり得ることが分かります。 もっとも、貸主側の有効利用計画があるだけで明渡しが認められたわけではありません。賃借人側の営業継続の必要性や経済的損失も考慮され、相当額の立退料によって正当事由が補完されています。 |
| 事案の概要 |
本件は、D駅周辺地区の再開発計画の対象地の一部となっている土地建物について、建物1階部分の貸室を使用していた賃借人に対し、明渡しが求められた事案です。 本件建物は、平成3年7月に新築された鉄筋コンクリート造・地下1階地上6階建ての建物であり、本件貸室は道路に面した1階部分でした。 賃借人は、本件貸室で成人向けビデオ、DVD、書籍等の販売買取を行っており、20年以上にわたり営業を継続していました。 当初の賃貸人である原告は、立退料1147万8000円の支払と引換えに明渡しを求め、その後、本件土地建物の所有権を取得して賃貸人の地位を承継した参加人も、立退料2225万円又は裁判所が相当と認める額の支払と引換えに明渡しを求めました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、D駅周辺地域が都市再生緊急整備地域に指定され、官民共同で都市再生事業が進められていたこと、本件再開発計画が地域社会の発展や新たなまちづくりに関わる重要な意義を有することを認めました。 また、本件土地上には、アーバン・コアと新施設を結ぶ歩道デッキが架橋される計画であり、本件建物を残した場合には、歩行者動線の確保等に重大な影響が生じるとして、参加人側の土地使用の必要性を認めました。 一方で、賃借人が本件貸室で長期間営業を継続しており、明渡しにより営業上の不利益が生じることも認められました。 そのうえで、裁判所は、解約申入れだけで正当事由があるとまではいえないものの、賃借人が通常被る損害を補償する相当な立退料を支払うことにより、正当事由が補完されると判断しました。 立退料については、借家権価格108万円と、営業補償、工作物補償、動産移転補償、移転雑費補償を含む通損補償額2268万円の合計2376万円が相当とされました。 |
| 実務上のポイント |
この裁判例は、再開発計画がある場合でも、当然に無条件で明渡しが認められるわけではなく、貸主側の必要性と借主側の不利益を比較したうえで、立退料によって正当事由が補完されるかが判断されることを示しています。 本件では、都市再生緊急整備地域における再開発計画であり、歩行者動線の確保に関わる具体的な計画があったことから、参加人側の必要性が強く評価されています。 他方で、賃借人側についても、長期間営業していたことや、明渡しによる営業上の不利益が一定程度考慮されています。 また、立退料については、単なる賃料の何か月分という形ではなく、借家権価格、営業補償、工作物補償、動産移転補償、移転雑費補償などを含めて算定されています。この点は、事業用テナントの立退料交渉において重要です。 |
| 事案の概要 |
東京都中央区の商業地域にある、昭和42年7月建築の鉄筋コンクリート造・地下2階付7階建て建物について、貸主が、建物を取り壊し、隣地と一体的に活用してビジネスホテルを建築する計画を立て、店舗部分の賃借人に明渡しを求めた事案です。 本件建物は駅から徒歩3、4分程度の位置にあり、借主側は飲食店を経営していました。 建物については、耐震診断で大地震時に倒壊又は崩壊する危険性が高いとの判定がされており、モルタル片落下事故なども生じていました。 |
|---|---|
| 裁判所の判断 |
裁判所は、建物の耐震性不足、老朽化による危険性、耐震改修工事に多額の費用を要すること、隣地と一体利用してホテルを建築する計画などを考慮しました。 一方で、借主側も長期間にわたり店舗を経営しており、使用継続の必要性があることも認めました。 そのうえで、建物明渡請求を認め、借主は貸主から2億円の支払を受けるのと引換えに建物部分を明け渡す義務を負うと判断されました。なお、控訴審では和解が成立しています。 |
| 実務上のポイント |
この裁判例は、土地の一体利用・ホテル建築計画という有効活用の側面に加えて、建物の耐震性不足や老朽化による危険性が重なった事案です。 事業用テナントでは、移転による営業上の不利益、店舗の立地、売上、営業補償などが問題となり、立退料が高額になる場合があります。 もっとも、この金額だけを一般化することはできません。立退料は、建物の状況、地域性、営業内容、代替物件の有無、借家権価格、営業補償などを踏まえて個別に判断されます。 |
裁判例から見える実務上のポイント
以上の裁判例から、再開発・土地の有効活用を理由とする立退きでは、次のようなポイントが重要になります。
再開発・有効活用の計画が具体的か
貸主側が「再開発を予定している」「土地を有効活用したい」と述べているだけでは不十分です。
裁判例では、都市計画上の位置づけ、再開発計画の進行状況、建替え計画の具体性、設計・資金計画、周辺土地との一体利用の必要性などが考慮されています。
計画が具体化していれば、貸主側の必要性を基礎づける事情になります。他方で、計画が抽象的で、時期や内容が不明確な場合には、正当事由が認められるとは限りません。
貸主側の利益だけでなく、借主側の生活・営業基盤も重視されます
再開発や土地の有効活用は、貸主側にとって重要な事業目的である場合があります。
しかし、借主側にとっては、住まい、店舗、事務所、倉庫などの生活・事業の拠点を失う問題です。
そのため、裁判所は、貸主側の事業目的だけでなく、借主側の使用継続の必要性も重視します。
特に事業用テナントでは、次のような事情が問題になります。
- 営業年数
- 立地依存性
- 固定客や顧客喪失の可能性
- 代替物件の有無
- 移転先で同種営業を継続できるか
- 内装・設備の移設又は再設置費用
- 休業期間と売上への影響
- 従業員への影響
立退料は正当事由を補完する重要な要素です
再開発・土地の有効活用を理由とする立退きでは、立退料が重要な意味を持ちます。
もっとも、立退料を提示すれば当然に明渡しが認められるわけではありません。
立退料は、貸主側の正当事由を補完する要素であり、貸主側の必要性、借主側の不利益、建物の状況、移転費用、営業補償などとあわせて判断されます。
立退料の考え方については、関連記事「立退料の相場はいくら？入居者・テナントが確認すべき増額交渉のポイント」でも解説しています。
高額な裁判例をそのまま相場化しないことが重要です
再開発や有効活用の裁判例では、数千万円から億単位の立退料が問題となる事案もあります。
しかし、これらの金額は、建物の所在地、利用形態、営業内容、借家権価格、営業補償、移転可能性、建物の状況、再開発計画の具体性などを踏まえた個別判断です。
そのため、裁判例の金額だけを見て、「自分のケースでも同じ金額がもらえる」と考えるのは危険です。
重要なのは、裁判例の金額そのものではなく、裁判所がどのような事情を重視したのかを確認することです。
立退料・交渉条件で確認すべきこと
再開発・土地の有効活用を理由に立退きを求められた場合には、立退料の金額だけでなく、交渉条件全体を確認する必要があります。
特に、次の点が重要です。
- 立退料が何を補償する趣旨なのか
- 移転費用が含まれているか
- 営業補償や休業補償が考慮されているか
- 内装・設備の移設費用又は再設置費用が含まれているか
- 移転先の初期費用が考慮されているか
- 敷金・保証金の返還がどう扱われるか
- 原状回復義務をどこまで負うのか
- 明渡期限に無理がないか
- 立退料の支払時期と明渡しの時期が適切か
特に、先に明渡しを行い、その後に立退料が支払われる内容になっている場合には、支払確保の方法を慎重に確認する必要があります。
立退きを求められた場合の基本的な確認事項については、関連記事「立退きを求められたら必ず退去しなければならない？入居者・テナントが確認すべきポイント」もご確認ください。
弁護士に相談すべきタイミング
再開発・土地の有効活用を理由に立退きを求められた場合には、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。
特に、次のような場合には、合意書に署名する前に相談した方がよいです。
- 不動産会社やディベロッパーから立退きを求められている
- 再開発や建替えを理由に退去期限を指定されている
- 立退料の提示額が妥当か分からない
- 店舗、事務所、倉庫などの移転が必要になる
- 営業補償や移転費用が問題になる
- 建替え後の建物への入居を提案されている
- 合意書への署名を求められている
- 貸主や管理会社と直接交渉することに不安がある
弁護士が関与することで、貸主側の再開発・有効活用の必要性、借主側の使用継続の必要性、立退料や移転条件、合意書の内容などを整理しながら交渉を進めることができます。
まとめ
再開発・土地の有効活用を理由に立退きを求められた場合でも、当然に退去しなければならないわけではありません。
普通建物賃貸借契約では、貸主側の更新拒絶や解約申入れについて、借地借家法28条の正当事由が問題になります。
正当事由の判断では、再開発計画の具体性、建物の現況、地域性、貸主側の事業目的、借主側の使用継続の必要性、賃貸借の従前の経過、立退料の提示などが総合的に考慮されます。
したがって、貸主側から「再開発だから」「土地を有効活用するから」と説明された場合でも、すぐに合意するのではなく、契約内容、通知書、再開発計画、立退料、移転費用、営業補償、退去時期、合意書の内容などを慎重に確認することが重要です。
当事務所では、立退き請求を受けた入居者・テナント側の立退き交渉について、原則として完全成功報酬制で対応しています。詳しくは、入居者・テナント側の立退き交渉についてのご案内をご確認ください。