弁護士 濵岡 宏紀 貸主、管理会社、不動産会社などから突然「建物を取り壊すので退去してほしい」「次回の更新はできない」「一定の期限までに明け渡してほしい」と言われると、入居者・テナントとしては大きな不安を感じると思います。
しかし、立退きを求められたからといって、必ずしも直ちに退去しなければならないわけではありません。特に、普通建物賃貸借契約の場合、貸主側が一方的に契約を終了させるためには、契約内容、通知の時期、立退きを求める理由、いわゆる正当事由の有無などを検討する必要があります。
この記事では、立退きを求められた入居者・テナントの方に向けて、まず確認すべきポイントを弁護士の視点から解説します。
立退き請求を受けており、提示された条件に応じてよいか迷っている方は、当事務所の立退き請求を受けた入居者・テナントの方向けのご案内もご確認ください。
立退きを求められても、すぐに退去を決める必要はありません
貸主側から立退きを求められた場合、まず重要なのは、相手方の言い分をそのまま前提にして、急いで退去や合意書への署名を決めないことです。
たとえば、貸主側から「建物が古いので退去してほしい」「建替えを予定している」「親族が使用する予定がある」などと説明されることがあります。これらの事情があるからといって、当然に賃貸借契約が終了するとは限りません。
特に、普通建物賃貸借契約では、貸主側が更新拒絶や解約申入れをする場合、法律上の要件を満たす必要があります。そのため、まずは契約書、更新契約書、貸主側から届いた通知書、これまでのやり取りを確認することが重要です。
まず確認すべき契約の種類
立退きの相談で最初に確認すべきなのは、現在の契約がどのような契約なのかという点です。
普通建物賃貸借契約の場合
期間の定めのある普通建物賃貸借契約では、契約期間が満了したからといって、当然に賃貸借契約が終了するわけではありません。
貸主側が契約期間満了時に更新を拒絶する場合には、原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に更新しない旨を通知する必要があり、さらに貸主側からの更新拒絶については、借地借家法28条の「正当事由」が必要となります。
そのため、「契約期間が終わるから退去してください」と言われた場合でも、それだけで当然に退去義務が生じるとは限りません。
また、期間の定めのない普通建物賃貸借契約について貸主側から解約申入れがされた場合には、原則として申入れから6か月が経過することに加え、正当事由が必要となります。
定期建物賃貸借契約の場合
これに対し、定期建物賃貸借契約は、原則として契約の更新がなく、契約期間の満了によって終了することを前提とする契約です。
もっとも、定期建物賃貸借契約として有効に成立するためには、法令上の方式を満たしている必要があります。そのため、契約書に「定期借家」と記載されているだけで判断するのではなく、契約書や契約締結時の説明書面などを確認することが重要です。
また、契約期間が1年以上の定期建物賃貸借契約では、貸主側は原則として期間満了の1年前から6か月前までの間に、期間満了によって契約が終了する旨を通知する必要があります。この通知が適切に行われているかも確認すべき事項の一つです。
貸主側に「正当事由」があるかを確認する
普通建物賃貸借契約で貸主側が更新拒絶や解約申入れをする場合、中心的な問題となるのが「正当事由」です。
正当事由とは、簡単にいえば、貸主側が賃貸借契約を終了させて建物を明け渡してもらうことを正当化できる事情のことです。
借地借家法28条では、主に次のような事情を考慮して正当事由の有無が判断されます。
- 貸主側が建物の使用を必要とする事情
- 借主側が建物の使用を必要とする事情
- 賃貸借に関する従前の経過
- 建物の利用状況
- 建物の現況
- 立退料など財産上の給付の申出
たとえば、貸主側に建替えの予定があるとしても、建物の状況、建替えの必要性や計画の具体性、借主側の生活や営業への影響、提示されている立退料の内容などを総合的に検討する必要があります。
立退料の提示がある場合に確認すべきこと
貸主側から立退料を提示されている場合でも、その金額が妥当かどうかは個別事情によって異なります。
立退料は、単に「いくらならよい」という一律の相場で決まるものではありません。居住用か事業用か、移転にどの程度の費用がかかるか、営業上の損失が生じるか、退去までの期間に余裕があるかなどによって、検討すべき内容は変わります。
特に店舗、事務所、倉庫などの事業用テナントでは、次のような費用や損失も問題になり得ます。
- 移転先を探すための費用
- 引越費用
- 内装工事費
- 設備移設費
- 休業期間中の損失
- 顧客離れや営業上の影響
- 原状回復費用との調整
そのため、提示された立退料だけを見て判断するのではなく、退去に伴って実際にどのような負担が生じるのかを整理することが重要です。
立退料には一律の相場があるわけではなく、居住用・事業用の違いや移転費用、差額賃料、営業上の損失などを具体的に検討する必要があります。立退料の考え方については「立退料の相場はいくら？入居者・テナントが確認すべき増額交渉のポイント」で詳しく解説しています。
また、店舗・事務所の立退きでは、休業による営業利益の減少、固定費、得意先・固定客の喪失、内装・設備費など、営業上の損失が立退料の算定で問題になることがあります。営業補償としてどのような損失が考慮されるのかについては、「店舗・事務所の立退きで営業補償は請求できる？テナントの立退料・休業損失・移転費用を弁護士が解説」で詳しく解説しています。
合意書に署名する前に注意すべきこと
立退き交渉では、最終的に立退き合意書や明渡合意書を作成することがあります。
この合意書に署名・押印してしまうと、後から条件を変更することは容易ではありません。そのため、合意書に署名する前に、少なくとも次の点は確認しておくべきです。
- 支払われる立退料の金額
- 支払時期
- 明渡期限
- 敷金・保証金の返還
- 原状回復義務の範囲
- 残置物の扱い
- 鍵の返還方法
- 清算条項の内容
特に、立退料の支払時期と明渡時期の関係は重要です。明渡しを先に行った後で立退料が支払われる内容になっている場合、支払確保の方法を慎重に検討する必要があります。
弁護士に相談するタイミング
立退きの相談は、できるだけ早い段階で行う方がよいです。
特に、次のような場合には、合意する前に弁護士へ相談することをおすすめします。
- 突然、退去期限を指定された
- 立退料の提示額が妥当か分からない
- 建替えや老朽化を理由に退去を求められている
- 店舗や事務所の移転が必要になる
- 営業補償について相談したい
- 合意書への署名を求められている
- 貸主や管理会社と直接交渉することに不安がある
弁護士が関与することで、貸主側との直接交渉を避けながら、契約内容、正当事由、立退料、退去時期、原状回復の範囲などを整理して交渉を進めることができます。
よくある質問
貸主から退去を求められたら、必ず出ていかなければなりませんか。
普通建物賃貸借契約の場合、貸主から退去を求められたとしても、それだけで当然に退去しなければならないわけではありません。契約内容、通知の時期、正当事由の有無、提示条件などを確認する必要があります。
立退料を提示されていますが、増額交渉はできますか。
提示されている金額や立退きを求める理由によります。移転費用、引越費用、営業補償、退去時期、原状回復の範囲などを踏まえ、提示額が妥当かどうかを検討することになります。
すでに合意書にサインしてしまった場合でも相談できますか。
相談自体は可能です。ただし、すでに署名・押印した合意書の内容を後から変更することは容易ではありません。そのため、原則としては、合意書に署名する前に相談することをおすすめします。
まとめ
立退きを求められた場合でも、すぐに退去や合意を決める必要はありません。
まずは、契約の種類、貸主側の通知内容、立退きを求める理由、正当事由の有無、立退料の金額、退去時期、原状回復の範囲などを確認することが重要です。
特に、立退料の提示を受けている場合や、合意書への署名を求められている場合には、後から不利な条件に気付くこともあります。提示された条件に応じる前に、資料を整理したうえで専門家に相談することをおすすめします。
当事務所では、立退き請求を受けた入居者・テナント側の立退き交渉について、原則として完全成功報酬制で対応しています。詳しくは、入居者・テナント側の立退き交渉についてのご案内をご確認ください。